来论｜不断提升适老化改造水平

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北京法学会不动产法研究会理事王玉臣表示，小区在公共区域安装设备通常是物业公司通过收取租金或合作运营的方式获得收益。一般情况下，物业公司和居民签订物业服务合同时，便会在条款中约定物业公司对公共区域的管理。如果合同中规定物业可利用公共区域开展经营活动，物业公司就无需再征集业主的意见。但是，如果合同中没有约定，物业公司需要征得业主同意后才可以引入。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。“业主享有知情权，对于小区这些自助设备获得的收益，业主可以据此要求物业定期向业主公开，主动接受业主监督。”王玉臣说。

王玉臣介绍，这个合理成本是指正常的运营成本，如人力成本、税费成本等，而业主有权要求物业公司公开这些收支明细。“一般来说，物业公司应当主动进行公示。如果物业公司不主动公示，业主可以通过书面方式提出公开申请，要求物业公司进行公示。”他说，如果物业公司不予公开，业主可以向相关主管部门进行投诉。如果小区成立了业主委员会，要发挥好业委会的力量。业委会作为业主的代表，可以在物业日常管理活动过程中加强沟通和监管，了解小区公共区域设备的投放程序、日常运营、费用收取等情况，维护全体业主的权益。

记者走访时发现，不同小区使用的直饮水机厂商有所不同。直饮水机上都张贴有厂家的营业执照、第三方机构出具的检测报告、从业人员的健康证等信息。记者注意到，有些小区会附上维护检测表，有些小区则没有。甚至，有些小区会将滤芯更换时间进行告知，也有小区并未告知。其中，一小区饮水机上张贴的维护检测表已经发黄，字迹模糊，时间停留在2024年3月份。

王玉臣称，如果物业与厂商采取了配合推广、代收款项、充值返利等合作方式，因为业主的充值行为而获益。即便厂商跑路，业主也有权要求物业承担相关责任。如果物业没有前述获益行为，但厂商资质、商誉存在问题，而物业公司没有尽到相应的审查、监管或及时告知的义务，也可能承担一定责任。无论物业是否需要直接向业主承担责任，物业公司都有义务披露问题厂商的信息，协助业主维权。